Поделиться в соцсетях

Нотариальное заверение сделок

Нотариальное заверение сделок с недвижимостью в 2014 году.
С 1 февраля 2014 года вступает в действие федеральный закон №100 ФЗ от 7.05.2013 года,  о котором в прошлом году ходило много слухов.
Согласно ему, теперь в России вводится обязательное нотариальное заверение сделок с недвижимостью.
Как следует из заявлений представителей Минюста и Федеральной нотариальной палаты, которые являются  инициаторами законопроекта, его целью является «повышение качества и законности сделок с недвижимостью», а также защита граждан от действий мошенников.
Закон пока вводится в тестовом режиме и содержит ряд оговорок.

Во-первых, обязательное нотариальное заверение пока будет касаться только тех сделок с недвижимостью, где одной из сторон выступает физическое лицо.
Договор дарения, по-прежнему, обязательного участия нотариуса не требует.

Во-вторых, права нотариусов расширяются, и в них теперь будут входить:
•    установление право- и дееспособности участников сделки;
•    аудит документов прав собственности на объекты недвижимости;
•    внесение поправок или даже полное составление договоров купли-продажи
•    сдача собранных документов на регистрацию в УФРС и т.д.

В-третьих, вводиться закон на территории РФ будет постепенно. В 2014 году он начнет действовать пока только в 13 городах России, в том числе, и в Москве. По истечении этого срока будет принято решение, в какой форме закон вводить на территории всей страны.

КОММЕНТАРИЙ ЮРКОНГРУПП
В том, что это нововведение коснется многих граждан, сомневаться не приходится. По самым скромным подсчетам, минимум 75% сделок с недвижимостью совершается с участием физических лиц.

Вызывает сомнение только то, что главной причиной введения законопроекта является «забота о гражданах».
По нашему мнению, истинная причина введения этого закона — экономический кризис, в который входит наша экономика. Нарастающий дефицит бюджета вынуждает правительство искать все новые формы пополнения бюджета.

Вторая причина – это непрозрачность рынка недвижимости. Например, ежегодно в Москве совершается порядка 100 тысяч сделок на сумму примерно 1 млрд. рублей.
Согласно независимым источникам, почти половина их совершается по «серым» схемам.

Например, путем занижения реальной стоимости квартир, находящихся в собственности менее 3 лет, чтобы сократить налогооблагаемую сумму.
Таким образом, почти полмиллиарда рублей в год только в Москве «крутятся» не совсем в правовом поле.

Еще одна причина нововведения – это компенсационные выплаты обманутым «дольщикам», которые в последние годы главы муниципалитетов вынуждены все чаще брать на себя. Суммы таких выплат измеряются десятками миллионов рублей, что очень обременительно для региональных бюджетов.

Мало кто знает, но, начиная с марта 2013 года, УФРС не занимается регистрацией договоров купли-продажи. Оно регистрирует только изменение права собственности на объекты недвижимости.

При этом, за подлинность подписей участников сделки, их дееспособность, законность составленных договоров купли-продажи сегодня никто ответственности не несет.
Понятно, что такое состояние рынка создает широкое поле деятельности для мошенников. И обязательное нотариальное заверение договоров купли-продажи недвижимости позволит в какой-то степени навести порядок в этой сфере. Но это только одна сторона вопроса.

Другая сторона – это минусы, которые несет с собой этот закон для простых граждан.
Во-первых, нотариальное заверение сделок с недвижимостью увеличивает количество необходимых для этого документов.

Например, сегодня для заключения сделки купли-продажи достаточно составить 3 экземпляра договора в простой письменной форме и сдать их в регистрационную палату.
Теперь эта практика прекращается. Помимо документов о праве собственности, договора купли-продажи, с этого года нотариус вправе запрашивать дополнительные данные о дееспособности участников сделки. Например, справки из психо- и наркодиспансеров.

Дополнительно, сбор дополнительных данных автоматически влечет за собой увеличение сроков регистрации.
Согласно заявлениям представителей ФНП, с этого года определяется минимальное количество договоров купли-продажи, которое нотариус будет обязан заверять в день. А именно — 2 договора в день.

Естественно, что это очень мало, и можно только догадываться, сколько времени придется проводить нашим согражданам в очередях перед дверью нотариальной конторы.
Кстати, обязательное нотариальное заверение сделок с недвижимостью уже действовало в России до 31.01.1998 года. Тогда оно было отменено именно из-за огромных очередей.

Кроме этого, значительно возрастает стоимость сделок купли-продажи.
Оценить ваш объект недвижимости ниже кадастровой стоимости нотариус не может. А стоимость его услуг составляет, 0,7-1% от суммы сделки. То есть, если вы продаете свою квартиру за 10 млн. рублей — нотариусу вы будете обязаны уплатить порядка 100 тысяч рублей. И поделать с этим, увы, ничего нельзя.

Нотариальное заверение договора купли-продажи – это не панацея от мошенников.
Согласно законодательству, нотариус, заверивший сделку, в результате которой одной из сторон был нанесен материальный ущерб, обязан компенсировать его за свой счет. Но это только в теории.

Ежегодно правоохранительными органами только в Москве и в области выявляются сотни нотариально заверенных договоров, составленных с нарушением законодательства.
При этом, начиная с 2000 года, не было зафиксировано НИ ОДНОГО  случая, когда нотариус возместил бы ущерб потерпевшей стороне.

Причина этого кроется в том, что каждый нотариус знает, как обеспечить защиту своих интересов в суде, доказав, например, что при совершении сделки его ввели в заблуждение.
В законе №100 ФЗ никаких дополнительных гарантий на этот счет не прописано.

Итого, можно сделать общий вывод, что если данный закон действительно вступит в силу в том виде, в каком он сегодня прописан, то это значительно осложнит положение простых граждан в сфере покупки и продажи недвижимости.
Если раньше у них был выбор между тем, чтобы заключить договор с помощью юристов или, обратившись к нотариусу, то теперь они такого выбора лишаются.

 Что делать в такой ситуации?
Во-первых, вы можете сократить время прохождения договора через нотариуса, если соберете необходимые справки самостоятельно, или с помощью наших специалистов. В Юрконгрупп это стоит совсем недорого.

Сэкономить время можно и за счет предварительной проверки договора купли-продажи нашими юристами. Мы многие годы работаем в тесном контакте со многими нотариусами Москвы. Договора, составленные нашими специалистами, нотариусы, как правило, лишь бегло пробегают глазами, доверяя их опыту и квалификации.

Во-вторых, если вы в первый раз заключаете сделку с недвижимостью, то вам, скорее всего, понадобится детальная юридическая  консультация или даже серия консультаций.
Не думайте, что нотариус захочет вам подробно разъяснять помногу раз статьи законов. Как правило, они очень скупы на подобные услуги, а реальной ответственности, они, как было сказано выше, не несут.

Более того, нотариусы – это только регистраторы. Представления о нормах законов у них часто теоретическое, поскольку опыта реальной судебной практики у них нет. А это значит, что дать полноценную юридическую консультацию, они не могут по определению.

Поэтому:
•    если у вас имеются вопросы по купле-продаже недвижимости,
•    если есть сомнения в чистоте совершаемой сделки,
•    если вам нужно проверить своего партнера по базам МВД – обращайтесь в нашу компанию.

Мы вам обязательно поможем!

Наши юристы доходчиво, подробно и по многу раз объяснят вам ваши права, обязанности, риски и последствия сделки; помогут составить грамотный юридический договор, к которому не подкопается ни один нотариус.

В-третьих, если все-таки сложится такая ситуация, что вы пострадаете от действий нотариуса – также обращайтесь в нашу компанию. Мы сделаем все возможное, чтобы отстоять ваши интересы в суде.

Позвоните нам по телефонам (495) 543-90-91 и 979-07-70 и наши юристы совершенно БЕСПЛАТНО подскажут, что делать в вашем конкретном случае!