Поделиться в соцсетях

Сделки с недвижимостью

ВЗЫСКАТЬ ДОЛГ С КВАРТИРАНТОВ

ВОПРОС ОТ АЛЕКСЕЯ СЕРГЕЕВИЧА: Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, а есть ли у меня возможность взыскать долг с квартирантов? Дело в том, что я сдавал им квартиру на протяжении 2010-2016 года.

Примерно до середины 2016 года квартиранты платили мне нормально. Точно, и в срок. Но потом начали «тянуть резину». Сначала пошли задержки. Потом они начали платить по частям. И с каждым месяцем задержки были все дольше, а выплаты – все меньше.

Квартиранты ссылались на проблемы с работой и зарплатой. Говорили, что им вот-вот должны заплатить. И постоянно кормили «завтраками». Клялись, все заплатят до наступления лета. Но так получилось, что я на майские праздники уехал на дачу. А когда вернулся – оказалось, что мои квартиранты съехали. Вместе со всеми своими вещами.

Договор с ними я не заключал, но у меня есть на руках их расписка. В которой они обязуются погасить свою задолженность в размере 142 тысяч рублей. Скажите, пожалуйста, есть ли у меня возможность взыскать долг с квартирантов в сложившейся ситуации? Вы не могли бы помочь с этим?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Алексей Сергеевич, взыскать долг с квартирантов можно двумя способами – законным и незаконным.

Первый способ работает только в том случае, если между вами и вашими квартирантами существуют правовые отношения. Договор, расписка и т.п.

Но договора вы не заключали, а расписка у вас имеется. Для суда – она, конечно, может служить основанием для возбуждения производства по взысканию долга. Но! Есть один нюанс!

Сдача квартиры в аренду является предпринимательской деятельностью. Согласно российскому законодательству. А это означает, что вы, Алексей Сергеевич, должны не только заключить договор со своими квартирантами – вы в обязательном порядке должны еще и зарегистрироваться в качестве предпринимателя.

А если вы этого не сделали, то вас вполне можно привлечь к административной, уголовной и налоговой ответственностям. Что, можно не сомневаться, ваши квартиранты и попытаются сделать. Если дело дойдет до суда.

А вы, как мы поняли, свой доход от сдачи квартиры в аренду никак не регистрировали официально.

Поэтому, надо внимательно изучить вашу расписку, которую оставили квартиранты. Если там указана только сумма долга, но без его основания, то есть, по какой причине этот долг возник — тогда есть небольшой шанс попробовать взыскать его через суд. Но для этого нам нужно с вами встретиться и задать дополнительные вопросы.

Другой способ получения долга – незаконный. То есть, с использованием криминала. Мы такими способами не занимаемся.

Поэтому, если вы серьезно намерены получить долг со своих квартирантов, то позвоните нам по телефонам (495) 543-90-91 и 979-07-70, и приходите на очную консультацию. Мы сделаем все, чтобы вам помочь!

Уплата налога при покупке квартиры
Здравствуйте! Я собираюсь купить квартиру. Ее стоимость больше 1 млн. рублей. Скажите, стоит ли оформлять сделку так, чтобы мне не нужно было платить налог при покупке квартиры? Насколько это рискованно?
Олег, Бирюлево.

Олег, на рынке недвижимости сегодня, действительно, много сделок заключается с указанием цены квартиры до 1 млн. рублей. Делается это с одной целью – не платить  налогов. Например, вы реально покупаете квартиру за 6 млн. рулей, а в договоре указываете 1 млн. Но в этом случае вы подвергаете себя довольно сильному риску.

Во-первых, такая сделка будет считаться мнимой, поскольку она фактически прикрывает сделку реальную.

Во-вторых, если что-то пойдет не так и ваша сделка будет опротестована в суде второй стороной, то вы сможете вернуть себе только ту сумму, которая указана в договоре, то есть, один миллион рублей.

В-третьих, многие граждане почему-то думают, что обойти эту тонкую сторону сделки купли-продажи можно через написание долговых расписок.

То есть, в договоре вы указываете тот же миллион рублей, а дополнительно продавец пишет вам несколько расписок о займе еще на пять миллионов. Так людям кажется, что они подстраховывают себя от возможного обмана. ЭТО ЗАБЛУЖДЕНИЕ!

Последняя редакция Гражданского кодекса говорит о том, что если граждане совершают сделку в обход закона, то в этом случае они могут лишиться судебной защиты.

Проще говоря, если на суде выяснится, что ваша покупка квартиры является мнимой, или содержит признаки мнимой сделки, то вы можете оказаться и без квартиры и без денег. Суд просто откажет вам в рассмотрении вашего дела. Такое в нашей практике было не раз.

Поэтому, Олег, ответить на вопрос: стоит ли экономить на уплате налогов при покупке квартиры или лучше их заплатить, а потом спать спокойно — решать вам.

 Продажа приватизированной квартиры
Квартира приватизирована на двоих – на меня и на моего бывшего мужа. Он на данный момент в этой квартире не прописан. Можно ли продать квартиру без его согласия?
Ольга, Москва

Нет, Ольга, без согласия вашего бывшего супруга, квартиру продать нельзя, поскольку он является таким же сособственником, как и вы.  Наличие или отсутствие прописки в этом случае роли не играет.

Но вы можете продать свою долю из этой квартиры. С экономической точки зрения это совершенно не выгодно, поскольку  вы сможете получить не более 30% от ее реальной рыночной стоимости.

Однако и в этом случае, согласно Гражданскому кодексу, вы сначала должны предложить свою долю бывшему супругу. Сделать это вы можете либо заказным письмом с уведомлением, либо телеграммой.

Только через месяц после отправки такого письма или телеграммы вы можете предложить свою долю кому-то еще.
При этом, вы должны понимать, что цену на свою долю вы должны указывать ту же, по которой в дальнейшем будете продавать. Не ниже.

Если вы продадите свою долю потом по более высокой цене, то такую сделку ваш бывший супруг может легко оспорить в суде.

 Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником
Мы с мужем разводимся. У нас есть приватизированная квартира. Также у нас есть несовершеннолетний сын, который также является сособственником квартиры. Как это может повлиять на продажу квартиры?
Оксана, Томилино

Оксана, продажа квартиры с несовершеннолетним собственником – процедура очень непростая, хотя и вполне разрешимая. Сложность заключается в том, что у вас могут возникнуть проблемы с органами опеки и попечительства. Что это за проблемы?

Во-первых, невозможна продажа квартиры с несовершеннолетним собственником без предоставления ему альтернативного жилья. Это значит, что идти в опеку вы должны с одним, а лучше с несколькими вариантами подобранных квартир.

Во-вторых, нельзя ухудшать условия проживания несовершеннолетних. Это значит, что вы не только должны подобрать альтернативную квартиру, но еще и убедить сотрудников комитета опеки и попечительства, что это жилье, как минимум, не хуже того, в котором он жил до сих пор. Что это жилье находится в аналогично развитой инфраструктуре, в такой же доступности до школы и т.д.

В-третьих, если ваша проблема будет решаться в судебном порядке, то присутствие на процессе инспекторов из опеки будет обязательно.

 

Продажа квартиры с прописанным человеком
Собираюсь продать приватизированную квартиру, в которой прописан еще один взрослый человек. Он прописан, но не живет. У меня нет его согласия на продажу, а встретиться с ним не представляется возможным. Можно ли продать квартиру без его согласия? И если да, то как это сделать?
Мария, Долгопрудный

Мария, ваши опасения напрасны. Вы совершенно спокойно можете продать свою квартиру, не спрашивая согласия у прописанного.

Он не может претендовать ни на какую ее часть, поскольку он не собственник. Однако вопрос с его выпиской придется все же решать.

Сделать это вы можете двумя способами:
Первый: путем принудительной выписки его через суд, поскольку вы являетесь собственником, а прописанный человек в квартире не проживает, и не является вашим родственником. Суд примет решение и в его отсутствие.

Второй: вы можете продать квартиру вместе с этим прописанным. Но знайте, что стоимость этой квартиры будет ниже примерно на 100-150 тысяч рублей в Москве, поскольку вы перекладываете решение этой проблемы на плечи своих покупателей. В Подмосковье, возможно, эта сумма будет чуть меньше.

 

Правила расселения коммунальных квартир
Здравствуйте! Я живу вместе с совершеннолетней дочкой в приватизированной квартире. Наш дом попал в программу сноса и в следующем году нас ожидает расселение. Супруг живет отдельно с матерью (46 кв.м) и имеет еще однокомнатную квартиру. Еще одну квартиру мы купили и оформили на сына. Скажите, дадут ли нам новую квартиру при расселении, если у нас столько жилья на одну семью?
Ирина, Москва

Да, Ирина,  новую квартиру вам обязаны дать. Но только в размере той площади, которая сносится. Без улучшения жилищных условий, как это было раньше при Ю.М. Лужкове.

Такое постановление подписал мэр Сергей Собянин. Также, в этом постановлении говорится, что теперь в обязательном порядке учитывается все недвижимое имущество, которое уже имеется у граждан.

Например, вы проживаете в однокомнатной квартире с мужем, с которым официально разведены. И у вас нет никакой другой жилплощади. В этом случае вы можете претендовать на две отдельные квартиры.

Но конкретно, в вашем ситуации, Ирина, когда у вас имеется столько дополнительного жилья, вы не получите ничего, кроме уже имеющихся метров.
По всем юридическим вопросам, связанным с недвижимостью, звоните по телефонам: (495) 543-90-91 и 979-07-70

 

Купить заложенную квартиру
Здравствуйте! Мне предлагают купить заложенную квартиру. Она находится в залоге  у банка. Какие могут быть при этом проблемы?
Андрей, Дубна

Андрей, залог – это только универсальное средство защиты. Залогодержатель заложенную квартиру может истребовать (то есть выкупить из залога) в любой момент. Покупка квартиры, которая находится в залоге – это очень рискованное мероприятие.

Более подробную консультацию мы можем вам дать, когда узнаем подробности условий, на которых вам предлагают ее купить. Но в общем, наш совет – не связывайтесь с покупкой заложенных квартир.

По всем юридическим вопросам, связанным с недвижимостью, звоните по телефонам: (495) 543-90-91 и 979-07-70

 

Светлана, Москва

ВОПРОС: Здравствуйте!

Собрались с мужем покупать квартиру. И продавец, и риэлтор говорят, что для сделки нужна аренда банковской ячейки. Без этого, говорят, сделки не делаются. Но я практически каждую неделю только и слышу, что лицензии лишается тот или иной банк. Поэтому я боюсь, что положим деньги в банковскую ячейку, а он обанкротится. И наши денежки – тю-тю! Не подскажете, насколько опасна аренда ячейки для сделки?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Светлана, действительно, у нас в стране наметился устойчивый тренд на сокращение (или санацию, как говорит г-жа Набиуллина) количества банков. Но ваши опасения по поводу аренды банковской ячейки при совершении сделки купли-продажи все-таки преувеличены.

В Москве в последние годы подавляющее большинство сделок с недвижимостью происходит именно с закладкой денег в ячейки банков.

Банкротство банка совершенно не означает, что доступ к вашей ячейке будет прекращен.

Закрытие банка распространяется только на те его активы, которые находятся у него на балансе. А ваши деньги к этой категории не относятся.

Далее, отзыв лицензии у банка совсем не означает, что он прекращает работать в качестве юридического лица. Все его обязательства по договорам аренды своей силы не утрачивают. И вы, как арендатор, имеете право в любое время изъять из ячейки свои деньги.

На время отзыва банка для его управления назначается временная администрация, которая руководит его деятельностью, В том числе, и выдачей ценностей клиентам из банковских сейфов.

Гражданам, которые попадают в ситуацию с отзывом лицензии у банка, во время сделки купли-продажи недвижимости, следует написать заявление на имя главы временной администрации с просьбой предоставить им доступ к ячейке на основе договора аренды. Копию договора нужно будет приложить к заявлению.

Чтобы подобные проблемы вас, Светлана, не коснулись – пользуйтесь услугами проверенного банка. Например, того же Сбербанка.

 

КАК ПРОПИСАТЬСЯ В ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЕ?

Вопрос от Геннадия из Люберец: Добрый день! У нас большая проблема. Три года назад мы взяли по ипотеке трехкомнатную квартиру. Ипотека оформлена на мое имя. С женой мы не расписаны и проживаем в гражданском браке. Три месяца назад у нас родилась дочка. Я хочу ее прописать в эту, ипотечную квартиру. Но банк мне этого не разрешает сделать. Мотивируя это тем, что у меня есть просрочка по платежам, и квартира еще не находится в моей собственности. Подскажите, пожалуйста, как прописаться в ипотечной квартире?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Добрый день. По нашему опыту, регистрация члена семьи в ипотечной квартире по месту жительства и даже в ипотечной квартире не имеет ограничений со стороны законодательства РФ. Но такие ограничения могут содержаться в вашем договоре с банком. Какие именно – для этого мы должны посмотреть сам договор.

Однако, Геннадий, вы должны иметь в виду, что высшим законом для банка все-таки являются Федеральные законы. А потому, условия его договора не могут им противоречить. В том числе, и в отношении регистрации по месту жительства ваших близких родственников. Особенно, несовершеннолетнего ребенка.

Тем не менее, в стандартных договорах по ипотеке всегда указывается, что все действия, которые будут производиться с такой квартирой должны в обязательном порядке согласовываться с банком. И, даже если такое противоречие имеется, либо оно не прописано, его можно вполне оформить с помощью дополнительного соглашения к договору. Как конкретно прописаться в ипотечной квартире в вашем случае, Геннадий?

Чтобы мы могли дать вам по нему конкретный совет, повторимся еще раз – нам нужно посмотреть ваш договор по ипотеке.

Поэтому, позвоните нам по телефонам: (495) 543-90-91 и 979-07-70 или приезжайте к нам в офис. Мы почти уверены, что сможет вам помочь. Ждем вас!

 

КАК ПРОДАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ?

От Алексея из Химок: Здравствуйте! Мы с женой 5 лет назад взяли квартиру по ипотеке. Брали в долларах, потому, что тогда и курс был выгодный, и проценты были очень хорошие. Но время идет… Начался кризис. У нас бизнес начал валиться. У людей заканчиваются деньги, а потому торговли почти нет. Дело идет к тому, что скоро мы не сможем производить выплаты по ипотеке. И вот мы с женой уже подумываем о том, чтобы как-то избавиться от квартиры. Скажите, а как продать ипотечнуцю квартиру? Ну не так, чтобы за бесценок, а чтобы как-то рассчитаться с долгами? В банк мы обращаться пока не стали. А вот на работе знакомый сказал, что до тех пор, пока мы не выплатим всю сумму по ипотеке, мы ее продать не сможем.

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Да, Алексей, мы часто сталкиваемся с этим распространенным заблуждением, что жилую недвижимость, приобретенную по договору ипотеки, нельзя продать. Поскольку она под залогом, и ипотетчик не является владельцем. На самом деле все не так.

Российское законодательство не только предполагает такую возможность, но уже достаточно давно разработало детальную процедуру как это можно сделать. Поскольку отсутствие такой возможности значительно ухудшает положение заемщиков.

Главная проблема при этом – получить от вашего банка согласие на совершение такой продажи. В соответствие с законом «Об ипотеке» такое разрешение является строго обязательным условием совершения сделки купли-продажи. Это – первое.

Вторым условием является то, что к покупателю вашей квартиры переходит не только ваша недвижимость, но также и все обязанности по вашему договору об ипотеке. Вот что является настоящей проблемой.

Рынок недвижимости сегодня стагнирует. Многие квартиры в рублях уже упали на 25-30%. И это еще далеко не предел, поскольку кризис только начался. Сегодня на рынке недвижимости условия диктует покупатель. Поэтому квартиру с таким обременением, как ваш, продать по хорошей цене будет очень сложно. И поиски реального покупателя могут растянуться на годы. Или вам придется ее продать совсем за бесценок. Говорим вам это начистоту.

Есть и еще одна проблема. Залог банку сохраняет силу независимо от того — в вашей собственности находится квартира, или в руках вашего покупателя.

Поэтому, повторимся, самая большая проблема для вас – это найти покупателя. А на втором месте – получить согласие банка. Хотя делать это нужно в обратной последовательности.

Наша компания может помочь вам как найти покупателя, так и поспособствовать получению согласия от банка.

КАК СДАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ?

Вопрос от Игоря из Москвы. Здравствуйте. Мы с супругой — ипотетчики. Два года назад взяли «двушку» по ипотеке. Но времена настали, вы сами знаете, наверное, какие. Деньги заканчиваются. Жену уволили с работы. Я перебиваюсь случайными заработками. Все перспективные проекты рушатся прямо на глазах. Поэтому мы с ней подумали и решили сдать ипотечную квартиру. Именно не продать, а сдать. Мы с ней оптимисты, а потому думает, что этот кризис – это ненадолго. Нефть снова поднимется. И все у нас будет «тип-топ». У нас есть два вариант: Первый – сдать квартиру полностью, или — по комнатам. А самим переехать к моей маме. Вариант второй – остаться жить в квартире, но сдать только одну комнату. Банк, разумеется, мы не собираемся ни о чем таком информировать.

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Игорь, сегодня кризис сказывается на очень многих наших клиентах. А потому, идея о том, чтоб сдать ипотечную квартиру в аренду посещает очень многих заемщиков. Обычно банки на подобные «варианты» смотрят сквозь пальцы. Для них самое главное – чтобы заемщик им регулярно выплачивал суммы по ипотеке. А как он делает такие выплаты – из своего кармана, или от сдачи квартиры в аренду их обычно не интересует.

Но, тем не менее, мы уже сталкивались с тем, что некоторые банки отдельной строкой прописывали в своих договорах условие о том, что при совершении подобных действий необходимо получать их согласие. Причина – они думают, что настоящие хозяева лучше следят за своими квартирами, чем арендаторы. А поскольку случаи, когда заемщики отказываются от ипотечных квартир, учащаются, то банкам приходится делать в подобных квартирах ремонт, прежде, чем выставить их на продажу.

Без согласия банка квартиру по ипотеке можно сдать в аренду только в следующих условиях:

1.Срок пользования квартирой не должен превышать срока обязательств по ипотеке.

2.Жилплощадь можно использовать только по назначению. То есть, жилую квартиру – только для проживания, а не для организации там хостела, танцпола или чего-то в том же духе.

3.В договоре с банком отсутствует условие о необходимости согласования.

В случае, если такое согласование предусмотрено договором по ипотеке, и банк (залогодержатель) узнает о том, что вы не живете в своей квартире, и сдаете ее непонятно кому (третьим лицам), то он может обратиться в суд с просьбой в одностороннем порядке расторгнуть  с вами договор по ипотеке. Поскольку вы его нарушили.

Обращаем ваше внимание, Игорь, на то, что очень часто банки маскируют обязательность согласования всех подобных действий под ворохом специальных юридических терминов.

Поэтому, мы очень вам рекомендуем приехать к нам на очную консультацию вместе с договором, чтобы мы могли не только рассказать вам о всех «подводных камнях», которые наверняка содержатся в вашем договоре, но и выработать с вами стратегию как по сдаче квартиру в аренду, так и по другим возможным вариантам использования вашей квартиры вам во благо.

Запишитесь по телефонам (495) 543-90-91 и 979-07-70 на предварительную консультацию и мы обязательно вам поможем.

КАК ПОДАРИТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ?

Юрий из Подольска: Доброе утро! Скажите, пожалуйста, и могу ли я продать или подарить ипотечную квартиру своему родственнику? Дело в том, что у меня есть «однушка». Ипотечная. Я за нее уже выплатил уже 2/3 необходимой суммы. Но тут у моей жены умерла бабушка и оставила ей в наследство «двушку». Получается, что эта «однушка» мне уже сейчас вроде как и не нужна. Просто отдать ее банку мне совсем не хочется. Подскажите, пожалуйста, как мне лучше поступить в такой ситуации? Как подарит ипотечную квартиру своему родственнику?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Юрий, проблема дарения ипотечной квартиры заключается в том, что вы не сможете этого сделать до тех пор, пока не выплатили всю сумму долга банку.

Поэтому, единственной формой передачи квартиры вашему брату для вас является ее продажа. Как это сделать правильно и без потерь мы можем вам рассказать только на очной консультации в офисе. И только после того, как познакомимся с вашим договором. Поверьте, что наши юристы там обязательно найдут такие «подводные камни», о которых вы даже и не подозреваете.

Однако, хотим вас предупредить, что в случае, если ваш брат приобретет у вас квартиру, он одновременно возьмет на себя и выплату той части долга, которую не выплатили вы. Насколько это целесообразно – решать вам.

МОЖНО ЛИ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ И ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИ?

Сергей, Химки. Здравствуйте! Скажите пожалуйста, есть ли возможность отказаться от ипотечной квартиры и вернуть деньги? Пусть не все, но, хотя бы, часть Четыре года назад у меня был свой бизнес. Строил коттеджи в Подмосковье. Но примерно, с 2014 года количество заказчиков начало стремительно сокращаться.

В итоге уже в прошлом году я понял, что скоро просто не смогу выплачивать ипотеку. Пробовал найти покупателей. Куда там! Таких как я в Москве и в Подмосковье – тысячи. Да и более простых вариантов покупки квартир сегодня на рынке  очень много. Кто захочет связываться с таким геморроем, как ипотека?

Поэтому сейчас собираю информацию о том, как можно отказаться от этой квартиры и вернуть хотя бы часть денег. Может, вы подскажите мне какой-то вариант? Вас мне посоветовал Алексей Н., которому вы помогли взыскать деньги по страховке в Росно. Помоги и мне, пожалуйста.

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Сергей, вы, к сожалению, не указали в своем вопросе, в каком состоянии находится ваша ипотечная квартира. Построена ли она или только находится в стадии строительства. Для того, чтобы отказаться от нее и вернуть деньги – это вопрос принципиальный.

Поясним, что мы имеем в виду. Дело в том, что, согласно закону «Об участии в долевом строительстве» вы имеете право отказаться от ипотечной квартиры, которая только строится. Как участник долевого строительства. И даже в одностороннем порядке в следующих случаях:

1.Если застройщик задержал передачу объекта долевого строительства на срок 2 месяца и более.

2.Застройщик допустил существенные нарушения требований к качеству возводимого объекта

3.Если застройщик вообще приостановил строительство и при этом налицо обстоятельства, которые ясно свидетельствуют, что объект не будет сдан в срок. Как это предусмотрено договором.

4.В случае, если застройщик внес существенные изменения в проектную документацию

В этих и еще в нескольких других случаях застройщик будет обязан вернуть участнику долевого строительства деньги. Которые вы, в свою очередь, можете вернуть в банк.

Но при этом вы должны помнить, что вам все равно придется платить по кредиту, ни взирая на действия недобросовестного застройщика.

А таких, к сожалению, сегодня очень много. Вспомните печально знаменитый СУ-155, дольщики которого до сих обивают пороги судов. С очень малой надеждой на получение квартир и возврат денег.

Но, повторимся, такой вариант возврата денег возможен только в том случае, если ваша квартира находится на стадии долевого строительства. В случае, если дом уже построен и сдан, возможности вернуть деньги у вас нет. Увы!

КАК САМОСТОЯТЕЛЬНО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ?

Александр из Бронниц: Добрый день. Вчера у вас на сайте прочел ваши ответы ребятам, которые взяли ипотечные квартиры. А теперь не могут выплачивать по ним проценты. Я тоже из них. Неделю назад нам объявили, что в фирме, где я работаю начальником отдела маркетинга, будет сокращение. В том числе и меня. Дают нам, правда, доработать до июля. После чего придется отправляться в «свободное плавание». Жена у меня – в декрете по уходу а ребенком. А в ипотеке у меня – трехкомнатная квартира. Уже понятно, что выплачивать за нее я смогу, максимум до августа. В случае реструктуризации долга – до декабря. Денег все равно не хватит.

Поскольку я вижу, что у моих знакомых складывается примерно такая же ситуация, то мы с женой решили, что квартиру нужно срочно продавать. Но так, чтобы купить хоть какую другую, но свою. Согласны даже на однушку. Поскольку свою квартиру мы продали три года назад, чтобы заплатить «первый взнос». И перед нами сейчас реально стоит возможность оказаться на улице. Вы не подскажете как продать ипотечную квартиру? Как это лучше сделать?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Александр, если судить по тому, как вы описали свою ситуацию, то продажа квартиры в этом случае – вполне разумное решение.

Первым делом для этого вам нужно получить согласие банка. Это ключевой этап. Сможете получить – отлично. Если возникнут вопросы – обращайтесь к нам. Сделаем все, что в наших силах.

Но при этом вам следует помнить, что согласие банка на продажу вашей квартиры совсем не означает, что вы сможете прекратить проценты по кредиту. До того момента, как вы не рассчитаетесь с банком, проценты будут вам начисляться. Так же как и пени в случае просрочки.

Второе – собственно процедура продажи квартиры. Самый лучший вариант, если вы займетесь ее продажей самостоятельно. В этом случае вы продадите квартиру с минимальными потерями. И вы сможете избежать дополнительных расходов на судебные издержки, на организацию и проведение торгов. Которые составляют 3% от стоимости квартиры. Что в совокупности составляет сотни тысяч рублей. Денег совсем не лишних в вашей ситуации.

Третье – определение продажной стоимости квартиры. Понятно, что вам придется сначала изучать аналогичные предложения на рынке недвижимости. И делать это не разово, а регулярно. Чтобы следить за изменением конъюнктуры.

Цены, указанные в объявления изначально завышены на 10-15% от той, за которую их владельцы реально смогут их продать. Плюс на каждую квартиру имеются еще наценки риэлторов и агентств недвижимости.

Рынок недвижимости сегодня стагнирует. И предложений на нем значительно больше, чем желающих купить. При этом вы должны понимать, что чем больше квартира, тем быстрее цена на нее падает. В отличие от однокомнатных, цены на которые достаточно стабильны, а сезонно могут и повышаться. И, чтобы найти покупателя на  вашу «трешку» вам придется изрядно потрудиться.

Тем более, что «ипотечная» квартира – далеко не самый востребованный вариант на рынке сегодня. Покупатели с деньгами хотят сразу получит квартиру без обязательств и без обременений. И ваша квартира может их соблазнить только очень низкой ценой.

А, учитывая непростую ситуацию с рублем, который сейчас искусственно сдерживают, мы очень рекомендуем вам лучше потерять в цене сейчас, чем потом, когда произойдет неизбежное падение рубля.

Хотим еще вас предупредить, что не стоит полностью доверять процедуру поиска покупателей только агентствам недвижимости. Обязательно давайте объявления и сами. По своему опыту, мы знаем, что та же расклейка объявлений в своем районе может значительно ускорить этот процесс. И именно таким образом многие наши клиенты находили покупателей. Не уповайте только на Интернет – он в продажах работает не всегда..

Четвертое – вырученные деньги. Если вы найдете покупателя и продадите квартиру, то в первую очередь из этих денег будет погашен долг по кредиту. И только оставшаяся сумма будет передана вам.

Пятое — покупка новой квартиры. Идеальной для вас ситуацией, Александр, будет, если вы с продажей своей квартиры, будете покупать новую. С промежутком, максимум, в несколько дней.

Поэтому, советуем вам параллельно с поиском покупателя, просматривать варианты для своей покупки. Понятно, что многие из них будут от вас уходить. Не беда. Ваша квартира та, которая в итоге окажется у вас.

Вот, в общем, и все советы, которые мы можем вам дать на текущий момент. Если у вас остались вопросы – смело звоните по телефонам: (495) 543-90-91 и 979-07-70

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Александр из Бронниц: скажите, пожалуйста, а вот в банке мне сказали, что возможна такая схема продажа моей ипотечной квартиры как расторжение договора купли-продажи «по соглашению сторон». Что это за схема?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Александр, продажа квартиры по соглашению сторон – это вариант, когда продажей квартиры занимаетесь не вы, а некая специальная организация от имени банка.

Эта организация предлагает вам организовать торги. При этом на вас ложатся издержки, как минимум, в размере 3% от стоимости квартиры.

Продажа по соглашению сторон на практике чаще всего встречается, когда заемщик перестает платить по кредиту, или несколько раз пропускает выплаты. И в этом случае стоимость квартиры снижается на 20% и ниже.

Перед торгами организующая сторона должна опубликовать в периодической печати исполнительной власти РФ, что ваша квартира выставлена на продажу такого-то числа.

При этом торги – это совершенно не гарантия того, что на них ваша квартира будет продана. Они могут объявлены не состоявшимися, если количество участников на ней будет меньше двух человек. А также, если победитель торгов не сможет вовремя за нее расплатиться.

В этом случае будут назначены повторные торги, на которых цена вашей квартиры будет уменьшена на 15%. Бывают случаи, когда квартира не продается и во второй раз. В этом случае банк будет иметь совершенно законное право выкупить такую квартиру с дисконтом в 25% от первоначальной цены. Что делает такую форму продажи для заемщика совершенно невыгодной. И вы же понимаете, что абсолютно прозрачных торгов не бывает. А купить за гроши квартиру заинтересованы как банки, так и многие игроки рынка недвижимости.

При этом напоминаем вам, Александр, что каждые торги вам придется оплачивать все расходы, которые понесли их организаторы. А это точно сотни тысяч рублей. Зачем вам это нужно? На наш взгляд, продажа квартир с помощью торгов – это такой официальный  способ ограбления бедных заемщиков. Поэтому не соглашайтесь на такой способ продажи, иначе как по решению суда. Но даже если такое решение будет принято, вы можете его оспорить. И здесь мы готовы вам помочь. Хотя, конечно, лучше до этого не доводить.

ПРОДАЖА ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ ПО РЕШЕНИЮ СУДА.

Светлана из Зеленограда: Добрый день! Мы с мужем – ипотетчики. Выплачиваем кредит за нашу «двушку». Взяли «с дуру» ее три года назад. С конца 2016 года, в связи с тем, что начался кризис, у нас резко упали доходы. А потому у нас пошли просрочки по выплатам. Сегодня задержка составляет уже 4 месяца. Мы погашаем как можем, но до нужной суммы, начиная с Нового года, не дотягиваем. У нас эта квартира – единственное жилье. Переезжать нам просто некуда. С нами проживает также несовершеннолетняя дочка (4 года). Банк постоянно грозит нам тем, что или передаст нас коллекторам. Или заберет у нас квартиру. А мы этого очень боимся. У нас, правда есть дача в Зеленограде. Которая досталась мужу от бабушки. Также есть два джипа на семью. Один из которых можно вполне продать. Но для этого нужно время, а банк очень сильно нас припирает к стенке и совершенно не хочет идти ни на какие уступки. Подскажите, пожалуйста, что нам делать? Возможна ли продажа ипотечной квартиры по решению суда?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Светлана, ситуация ваша непростая. И несколько странная. Зачем банку вас так сильно припирать, если вы собираетесь продать свое имущество, чтобы погасить задолженность? Обычно, бывает наоборот. Банк идет на большие уступки, чтобы сохранить заемщика, который ему платить по кредиту. Но будем исходить из той ситуации, которую вы описали.

Во-первых, если банк, все-таки, захочет взыскать с вас квартиру, то вы можете обратиться в суд, с просьбой о предоставлении отсрочки.

Такое обращение в суд позволит вам выиграть время, чтобы продать дачу и автомобиль по нормальной цене. Согласно законодательству, а конкретно закона «Об ипотеке» суд может предоставить вам отсрочку взыскания залогового имущества с пользу банка сроком до одного года. Если ему будет предоставлены уважительные причины. А уважительные причины у вас имеются: вы добросовестно платили, пока были деньги, у вас на руках несовершеннолетний ребенок. Эта квартира – ваша единственное жилье. И, самое главное, у вас есть имущество, которое вы собираетесь реализовать, чтобы погасить свой долг.

Однако, отсрочка срока взыскания квартиры совсем не означает, что вам перестают начисляться проценты по кредиту. Они начисляться будут. И их придется заплатить. И по окончанию отсрочки к невыплаченным процентам еще добавятся и пени.

И если вы, как заемщик, за время предоставленной отсрочки не начнете производить выплаты, и не погасите долг, то процедура взыскания будет возобновлена. В судебном порядке.

И уж тогда квартиру точно выставят на торги. По итогам которой она будет продана со скидкой от 25% до 40% новому покупателю, или банку. А вырученные деньги пойдут на выплату долга, процентов и пени, а также на оплату судебных издержек и затрат организаторов торгов. По нашему опыту, вырученных денег после торгов чаще всего не хватает даже не оплату этих расходов.

 

ВЫСЕЛЕНИЕ ДОЛЖНИКОВ

Светлана из Зеленограда: скажите, пожалуйста, а если дело дойдет до торгов, есть ли опасность, выселения должников «в никуда». Учитывая, что с нами проживает несовершеннолетний ребенок? И если такая квартира – наше единственное жилье?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Светлана, к сожалению, наш опыт показывает, что тот факт, что ипотечная квартира – это единственное жилье у должников, и в нем проживает несовершеннолетний ребенок, роли не играет. И банки это не интересует. В лучшем случае, вам могут предоставить временное жилье социального найма. Где вашими соседями будут алкоголики и бомжи. В чем радости нет совсем. Мы подозреваем, что лоббирование ювенальной юстиции проходит тоже не без участия банков. Поэтому, комитеты опеки и попечительства так часто и забирают детей из семей, в которых имеются проблемы с жилищными условиями.

Более того, мы видим, как «тихой сапой» продвигаются поправки в Жилищный кодекс о том, чтобы ипотечных должников можно было выселять еще до проведения торгов. И мы очень боимся, что эти поправки могут принять.

А потому, Светлана, ситуация у вас непростая. И мы очень рекомендуем вам ее разрешить как можно быстрее. Что сделать самостоятельно, без помощи опытных юристов, не представляется возможным. Если вам будут нужны консультации наших юристов – милости просим к нам. Мы точно сделаем все, что в наших силах. Только не забудьте сначала позвонить по телефонам: (495) 543-90-91 и 979-07-70