Поделиться в соцсетях

УПЛАТА НАЛОГОВ

ДОХОД, ПОЛУЧЕННЫЙ ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Вопрос от Андрея из Люберец: Добрый вечер! Я являюсь индивидуальным предпринимателем на УСН. Вожу продукты из Калуги в небольшие фермерские магазинчики по люберецкому району. В связи с расширением бизнеса собираюсь продать однокомнатную квартиру, которую купил по случаю более 10 лет назад. Сдавать ее стало совсем невыгодно – квартиранты все время хотят платить меньше, а коммуналка растет не по дням, а по часам. Кредит в банке взять категорически невозможно. Полгода потратил на попытки собрать необходительный пакет документов, но пришел к выводу, что он носит запретительный характер. Другого способа получить деньги, иначе как сбросить этот уже ненужный актив, превратившийся в пассив, я просто не вижу. Благо, что и у меня, и у детей у каждого есть по отдельной квартире. Скажите, пожалуйста, нужно ли мне учитывать доход полученный от продажи квартиры?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Андрей, ваш вопрос совсем не такой простой, как вам может показаться.

Во-первых, главную роль в вашем случае будет играть то, как вы использовали свою квартиру. Если она просто стояла или там проживали либо вы, либо кто-то из ваших родственников, и она не использовалась в вашей предпринимательской деятельности, то доход, полученный от продажи квартиры учитывать не нужно.

Другое дело, если вы ее использовали в вашей предпринимательской деятельности. Например, использовали под склад, или сдавали внаем. В этом случае налоговики могут посчитать средства от продажи квартиры как доход.

Но только в том случае, что в вашем свидетельстве о регистрации были указаны сдача арендных помещений в наем или под жилье как виды деятельности.

Если вы по своему роду деятельности не занимались продажей недвижимости, и оно не входит в список ваших основных средств, то в этом случае ваш доход облагается не налогом по УСН, а обычным НДФЛ.

Во-вторых, для правильного расчета своих налогов, вам необходимо произвести раздельный учет доходов, которые вы получаете от своей предпринимательской деятельности от дохода, полученного от продажи квартиры. Так вы сможете, как минимум сократить налогооблагаемую базу, если доход от квартиры, повторимся, не будет признан «предпринимательским»

И последнее, Вы, Андрей, имеете право вообще не уплачивать никаких налогов, если продадите свою квартиру как физическое лицо. Данная квартира покупалась лично вами (как мы поняли из вашего вопроса), и находится у вас в собственности более 5 лет. А если вы при ее продаже, вы укажите сумму меньшую, чем при ее покупке, то мы думаем, что даже самый дотошный инспектор налоговой ничего не сможет вам предъявить.

 

КТО ДОЛЖЕН ПЛАТИТЬ НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО

Вопрос от Людмилы из Москвы: Здравствуйте! Я начинающий предприниматель. Собираюсь открывать автономные начальные классы по одной авторской методике.  Сейчас очень активно ищу помещение. Нашла одно, которое устраивает всем моим требованиям, но только арендодатель считает, что я должна платить, помимо обычных арендных платежей, еще и налог на имущество. Я считаю, что это противозаконно, поскольку я не являюсь собственником помещения. Арендодатель утверждает обратное. Помогите, пожалуйста нам разобраться в этом вопросе – кто должен платить налог на имущество? Спасибо.

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Людмила, ваш вопрос не так однозначен, как это может показаться на первый взгляд.

С одной стороны, действительно, при получении имущества в аренду, вы не становитесь ее владелицей, а получаете его только во временное пользование. При прекращении договора аренды вы будете обязаны вернуть его владельцу в целости и в сохранности.

В этом случае плательщиком налога на имущество признается только та организация, которая является собственником помещения. То есть, ваш арендодатель.

С другой стороны, бывают ситуации, когда имущество, сданное в аренду, может передаваться на баланс арендатору на условиях лизинга. Такая форма аренды вполне законна и отражена в приказе Министерства Финансов РФ от 17 февраля 1997 года №15. В этом случае налог на имущество будет платить арендатор. То есть, вы.

Если ваш арендодатель говорит о втором варианте аренды, то он, в этом случае, прав.

СУММА НАЛОГА, ПОДЛЕЖАЩАЯ ДОПЛАТЕ В БЮДЖЕТ

Вопрос от Юрия: Добрый день. Я – индивидуальный предприниматель. Сижу на «упрощенке». Сейчас бодаюсь со своими налоговиками. Две недели назад они прислали мне письмо, в котором говорится, что за мной числится сумма налога, подлежащая доплате в бюджет.

Понятное дело, что шутки с налоговой обойдутся себе дороже. Короче, пошел я к ним разбираться. Они  мне показывают проводки моего предпринимательского счета за прошлый (2015) год. И говорят, что сумма указанного дохода не соответствует цифрам, которые указаны в моей налоговой декларации. И что в декларации цифры гораздо меньше. А это означает, по их мнению, что я не доплатил налоги. И на этом основании выписывают мне штраф. Около ста тысяч рублей. Я от этого даже «крякнул».

Я их спрашиваю – вы что, сдурели? Это мои личные деньги, которые я клал себе на счет для покупок в Интернет-магазинах, и по карточке. У меня нет другого счета, кроме этого. И почему я его не ие могу его использовать, если я – ИП. То есть, практически, физическое лицо!

Они меня даже слушать не стали. Сказали просто: – «Не хочешь – не плати! Мы тебе еще больший штраф выпишем». И предложили в качестве альтернативы идти в суд.

Вышел я от них и чувствую себя полным идиотом. Что теперь делать – даже ума не приложу? С таким беспределом, и наглостью я сталкиваюсь в первый раз жизни. Хотя мой общий предпринимательский стаж уже более 15 лет. Я поговорил с бухгалтером  – она говорит, что лучше заплатить. А я думаю – «С какой стати?» Девяносто с лишним тысяч – это для меня по сегодняшней жизни очень приличная сумма. И, самое главное, кто гарантирует, что вот так же просто, по беспределу, мне не выпишут штраф в следующем году? И что опять платить? А что подскажете мне вы?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Юрий, то, что с вами произошло в налоговой, мы относим к категории «правового беспредела».

Но давайте разберем эту ситуацию детально, как мы ее поняли из ваших слов.

Во-первых, личные средства предпринимателя, которые он вносит на свой расчетный счет, нельзя автоматически определять в налогооблагаемую базу, как это пытаются утверждать ваши налоговые инспектора. То же самое относится и к тем суммам, которые предприниматель снимает на личные нужды.

Подробнее об этом смотрите письмо Министерства финансов от 19.042016, №03-11-11/24221

Во-вторых, то, что вы отчитываетесь по УСН, уже предполагает, что вы освобождаетесь от необходимости уплачивать НДФЛ со своих доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

В-третьих, согласно пункту 2, статьи 209 Гражданского Кодекса РФ, вы можете распоряжаться своим имуществом так, как вам заблагорассудится, в том числе, и деньгами. То есть, снимать их, класть, переводить, оплачивать ими покупки и т.д.

Вывод: расхождение сумм, которые указаны в декларации, и те, которые фактически находились у вас не счету, не могут являться аргументами для доначисления вам налогов, и тем более, выписки штрафов. И если чиновники налоговой так поступают в отношении вас – смело идите в суд. Правда на вашей стороне.

Если вам нужна наша консультация по поведению с налоговиками или в суде – подъезжайте к нам в офис. Мы вам обязательно поможем!

ПОНИЖАЮЩИЙ ТАРИФ СТРАХОВЫХ ВЗНОСОВ

Семен, Москва

ВОПРОС: Здравствуйте! Я занимаюсь сдачей в аренду своей квартиры, которая досталась мне по наследству. Но, чтобы не бодаться с участковым, я официально оформил ИП и теперь сдаю квартиру на условиях договора аренды. Скажите, пожалуйста, могу ли я использовать понижающих тариф страховых взносов? Или мне лучше перейти на патент?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Семен, во-первых, понижающими тарифами могут воспользоваться только индивидуальные предприниматели с патентной системой налогообложения.

Во-вторых, понижающие тарифы применяются только в отношении выплат и вознаграждений для физических лиц, то есть, для работников, которые работают на вас. А насколько мы поняли из вашего вопроса, таковых работников у вас нет.

И, наконец, последнее — понижающими тарифами страховых взносов не могут воспользоваться предприниматели, которые занимаются сдачей в аренду жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

Поэтому, Семен, воспользоваться понижающими тарифами воспользоваться не сможете.

Подробнее об этом смотрите Налоговый Кодекс РФ. Точнее пункты: 19, 45 — 47 ст. 346.43.

Сергей Иванович, Наро-Фоминск
ВОПРОС: Здравствуйте!
Мне пришел перерасчет земельного налога за 2011, 2012, 2013 годы. Я уже платил раньше земельный налог за эти годы. Но если предыдущие суммы налога были в пределах 50 рублей, то перерасчет пришел уже на 1500 рублей. Что мне делать? Платить или нет? Не подадут ли на меня в суд?

Ответ Юрконгрупп: Ни в коем случае, Сергей, не платите. Вероятнее всего, это либо мошенники, или какие хитрости ваших местных налоговиков. Можете сходить к ним и попросить письменное обоснование этого перерасчета. Обязательно письменного.
Если дадут, а вам все равно будут непонятны причины столь значительного повышения суммы – перезвоните нам. В любом случае 30-ти кратное повышение суммы земельного налога незаконно.
На счет суда, Сергей Иванович, не беспокойтесь. Если вдруг они обратятся в суд, то тогда в суде вы докажете свою правоту. А мы с удовольствием вам поможем в этом. Не забудьте, что в случае выигранного судебного процесса, проигравшая сторона оплачивает не только судебные издержки, но и услуги адвоката. Удачи вам.

ВОПРОС:Светлана, поселок Октябрьский (Подмосковье).
Здравствуйте! Нас три сестры. Год назад у нас умерла мама, после которой осталась однокомнатная квартира. Мы все трое стали ее владельцами по праву наследования в равных долях. Поскольку жить в этой квартире никто из нас не собирался, то мы решили ее продать.
Старшая сестра, которая живет сейчас на Севере, подарила мне свою долю. Скажите пожалуйста, если мы с другой сестрой продадим сейчас эту квартиру, то придется ли мне платить налог при продаже подаренной квартиры, а точнее, с этой подаренной доли? Квартира у нас с сестрой в собственности менее трех лет.

Ответ Юрконгрупп: Светлана, налог с продажи кваритры вам платить придется, поскольку квартира находится в собственности менее трех лет. Здесь ничего поделать нельзя.