Поделиться в соцсетях

Помещения для бизнеса

ДОГОВОР ВЫКУПА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

ВОПРОС от Алексея из Москвы: Добрый день. Я – предприниматель. Сижу на «упрощенке». Три года назад я арендовал нежилое помещение под офис у Департамента госимущества Москвы. А в прошлом году я заключил с ними договор выкупа нежилого помещения.  Согласно ему, я могу выкупить теперь это помещение в рассрочку.

Договор в данный момент находится на регистрации. Соответственно, акта приемки-передачи пока тоже нет. Однако, меня очень интересует, с какого момента мне придется платить налог на имущество? Как он будет рассчитываться – по кадастровой стоимости или по какой-то другой?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Алексей, по общему правилу, при упрощенной системе налогообложения до 2015 года налог на имущество не платился совсем.

Однако с 2015 года правительство обязало предпринимателей платить этот налог в случае, когда недвижимость, которая находится у него в собственности, указана в специальном кадастровом реестре. Причем, платить не по балансовой стоимости, а именно по кадастру.

Как ни покажется странным, но даже в Москве имеются тысячи помещений, которые в кадастр не вошли. Поэтому, Алексей, прежде, чем говорить о налоге на имущество предпринимателя, вам нужно сначала убедиться в том, что ваше помещение находится в кадастровом реестре.

Что же касается времени, с которого нужно уплачивать налог на имущество предпринимателя, то он начинается только со дня перехода права собственности, а не с момента подачи документов на регистрацию. Пока вы не собственник помещения – вам не с чего уплачивать этот налог. Нет просто объекта налогообложения.

БЛАГОУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИИ

ВОПРОС ОТ СВЕТЛАНЫ из Москвы: Здравствуйте! У нас с мужем есть небольшой продуктовый магазин, в котором я совмещаю обязанности коммерческого директора и бухгалтера. Кризис коснулся всех, и нас, в том числе. Пытаемся «резать косты» везде, где только можно – от зарплаты продавцов до изменения ассортимента продуктов в сторону более низкого сегмента. Давно присматриваюсь к возможности списать затраты по статье «благоустройство территории». Сколько я не искала – ничего не смогла найти ни в Налоговом кодексе, ни в соответствующих бухгалтерских документах. Не могли бы вы мне помочь разобраться с этой проблемой?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Светлана, вы действительно правы в отношении того, что сегодня ни в Налоговом кодексе, ни в каком другом нормативном документе такое понятие как «благоустройство территории» или «внешнее благоустройство территории» не регламентировано.

Ранее, Минфин РФ для этой цели рекомендовал пользоваться Общероссийским классификатором основных фондов (ОКОФ) от 1994 года, в котором к «объектам внешнего благоустройства» относились дороги, клумбы и газоны, фонтаны, скульптурные композиции, панно, скамейки, декоративные деревья и т.п.

В 2005 году к этому перечню добавились заасфальтированные дорожки, специально посаженные кустарники, а также уличные фонари, которые освещают прилегающие к территориям объекты соцназначения, создающие удобство и комфорт, с практической и эстетической точки зрения».

С точки зрения Минфина, такие расходы бизнесмена не связаны непосредственно с его предпринимательской деятельностью, а поэтому не подлежат амортизации. И это плохая новость.

Хорошая новость заключается в том, что российские суды нередко трактуют данную норму по-своему.

По их мнению, амортизации не подлежат только те объекты внешнего благоустройства, при сооружении которых использовались бюджетные средства.

В случае, если эти объекты были построены на деньги предпринимателей, затраты на них вполне можно списать.

По нашему опыту можем сказать, что обосновать налоговикам необходимость списание затрат на внешнее благоустройство – дело крайне непростое. Тут нужен и соответствующий опыт, и квалификация. А если вы, таким опытом не обладаете, то, скорее всего, у вас могут возникнуть проблемы.

Но такие специалисты есть в нашей компании, и мы с радостью сможем вам помочь, как консультацией, так и личным участием. Позвоните нам по телефонам (495) 543-90-91 и 979-07-70 – и мы что-нибудь придумаем.

ВОПРОС: Здравствуйте! Мне тут предложили выкупить небольшую гостиницу-хостел. Владелец гостиницы – индивидуальный предприниматель. Я в гостиничном деле новичок. Раньше занимался розничной торговлей мобильниками. Имел несколько точек на Митинском рынке. Но больно заманчивое предложение! Поток туристов в Россию из-за подорожания доллара начал расти. Причем приезжает очень много молодых ребят-студентов.

Денег на дорогущие московские гостиницы у них нет. А попутешествовать они любят. В Интернете запросов на «мини-гостиницы в Москве недорого» – тысячи. А их что в Москве, что в области – крайне мало. А студенту много ли надо – помыться да поспать. Все. Требования к сервису – самые минимальные. Вот я серьезно и задумался о покупке. Зная о вас от своего знакомого (вы ему помогли несколько лет назад отбиться от налоговиков), прошу помочь и мне. Скажите, на что мне нужно обратить внимание при покупке хостела в первую очередь? Нужно ли мне проводить перерегистрацию ИП продавца хостела на себя? Заранее спасибо.

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Андрей, главный недостаток формы ИП, как предпринимательства, состоит в том, что его нельзя продать как бизнес. Индивидуальные предприниматель имеет право продать только свое имущество. То есть, если мы говорим о сделке, то лучше всего проводить ее как сделку между двумя физическими лицами.

Вот как только вы купите и оформите хостел – вот тогда вы можете зарегистрировать и компанию.

Однако, Андрей, в вашем вопросе нас насторожило то обстоятельство, что если мини-гостиницы в Москве такое выгодное и перспективное дело, то почему владелец хочет его продать? А чем он сам собирается после продажи заниматься? Это, во-первых.

Во-вторых, перед покупкой в обязательном порядке следует проверить помещение на предмет возможных долгов. В частности, по той же «коммуналке».

И конечно, следует проверить помещение на предмет судебных обременений.

В-третьих, значение имеет и юридический статус объекта недвижимости. Особенно то, как она оформлена – выведена ли она полностью из состава жилой недвижимости или нет.

Например, если оно располагается в жилом помещении, то вероятной причиной его продажи могут являться жалобы соседей. Или, опять же, решение суда о запрещении использовать данное жилое помещение нецелевым способом.

Еще, Андрей, если собираетесь вести легальный бизнес, то вы должны заранее быть готовым к проверкам со стороны СЭС, пожарников, налоговиков, и даже миграционных служб.

Поинтересуйтесь у продавца, как у него обстоят дела с контролирующими инстанциями. Если он скажет вам, что он вел бизнес до сих пор нелегально, и что раньше он с такими проблемами не сталкивался, то вероятной причиной продажи мини-гостиницы может быть «засвеченность» квартиры у разного рода проверяющих.

В этом случае, вы, Андрей, вместо перспективного бизнеса с высокой прибавочной стоимостью можете приобрести сильнейшую головную боль за «подвиги» предыдущего хозяина в виде волны проверок, штрафов, и, возможно, запрета на использование помещения под мини-гостиницу.

Далее, прежде, чем принимать решение о покупке, необходимо проверить не только помещение, но еще и договор купли-продажи на его чистоту и юридическую состоятельность. «Подводных камней» здесь может быть масса.

Для подстраховки вы можете провести сделку через юридическую компанию. Как это сделать конкретно — вы можете узнать, если позвоните нам по телефонам (495) 543-90-91 и 979-07-70.

В любом случае, не принимайте решение о покупке в одиночку, не посоветовавшись со специалистами нашей компании или какой-то другой. Помните о поговорке про бесплатный сыр и мышеловку.

Петр, Москва

ВОПРОС: Здравствуйте, мне нужен снять помещение под офис 15-20 метров. Где его можно найти?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Такой маленький офис найти вам, Петр, будет непросто. Не смотря на то, что большинство офисных центров сегоднястоит в Москве полупустыми, снижать арендную ставку их собственники не торопятся.

Снять помещение под офис нужного вам размера можно в бывших научно-исследовательских институтах, бывших колледжах или техникумах. Но вы при этом должны отдавать себе отчет, что эти помещения будут класса «С», которые часто не имеют ремонта, но имеющих часто охрану, которая может создавать для ваших посетителей определенные проблемы на входе.

Также, Петр, вам надо быть очень внимательным при подписании договора с собственником такого помещения. Очень часто вместе с помещением, вам в список арендуемого помещения владельцы вписывают часть коридора или лестницы, которая к этому помещению примыкает. И за них, вам, в этом случае, придется платить.

Семен, Подмосковье

ВОПРОС: Здравствуйте. Я – индивидуальный предприниматель. В свое время была возможность приобрести в собственность нежилые помещения. Теперь сдаю их в аренду. Сейчас у бизнеса сложное время. Предприниматели либо закрывают свои бизнесы, либо отказываются платить аренду. Даже если я ее не повышаю. Найти арендатора сейчас – целая проблема. А тут на меня вышло одно федеральное госучреждение и хочет у меня арендовать помещение в 800 метров. Почти ударили по рукам, но они чего-то тянут время. Говорят, что не имеют право подписывать договор аренды с ИП без проведения торгов. Это действительно так?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Семен, ваш потенциальный арендатор прав. Действительно, федеральное государственное учреждение не имеет право подписать договор аренды с ИП без проведения торгов, если общая сумма аренды превышает 100 тысяч рублей.

Если вас интересует порядок проведения торгов – позвоните в нашу компанию. Консультации по телефону у нас бесплатны.

Игорь, Красногорск

ВОПРОС: Здравствуйте. Я по специальности краснодеревщик. Делаю мебель на заказ, занимаюсь ее реставрацией. У кого кризис, а у меня с начала года количество заказов почти удвоилось. Нанял двух белорусов. В своем гараже, где я располагалось мое «производство» места не хватает. Начинаем «толкаться локтями». Поэтому хочу еще снять помещение под производство. Вы не подскажите, как мне побыстрее это сделать? С какими проблемами я могу при этом столкнуться?

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Игорь, самым простым способом снять помещение под производство – это поискать его в каком-нибудь профтехучилище или колледже. Разумеется, мы говорим о том варианте, при котором вы работаете легально, собираетесь расширяться и организовывать полноценное производство. Как вариант – обратитесь в свою администрацию. У нас были клиенты, которые шли таким путем и добивались успеха.

Однако, Игорь, хотим вас предупредить, что кризис еще только начинается. Налоговое бремя, количество всякого рода проверок будет только усиливаться. Поэтому, наш вам совет – продумайте хорошенько перспективу развития вашего бизнеса, если действительно собираетесь вести его легально. А если вы «плаваете» в вопросах налогов, финансовом и кадровом учете – позвоните нам.

Артем, Удельная

ВОПРОС: Здравствуйте. У меня небольшой продуктовый магазин с алкоголем. Сейчас для меня камнем предткновения стала прилекающая территория магазина. Вы не подскажите, каким способом проверяющие измеряют ее длину? А то было уже две проверки, и каждая из них в акте выставляла различные цифры. Я сам померил по прямой линии электронной рулеткой – получилась вообще третья цифра.

ОТВЕТ ЮРКОНГРУПП: Артем, прилегающая территория магазина обычно измеряется не по прямой линии, а по пешеходным дорожкам или по тротуарам – то есть по путям следования пешеходов.

Если пешеходные дорожки и тротуары отсутствуют, то во внимание принимаются велосипедные. Если нет и их, то измерению подвергаются обочины автомобильных дорог, пешеходные переходы (подземные и наземные), а также аллеи.